Hity rynkowe - mikroapartamenty dla studentów.

 W roku 2014 banki udzieliły 174 tys. kredytów mieszkaniowych na kwotę 36,8 mld zł. Tym samym przeciętny kredyt hipoteczny wyniósł 211 500 zł. Banki są rozczarowane, bo jest to wynik poniżej zdolności polskiego rynku, który jest wyceniany na 38-40 mld zł  przy całkowitej liczbie umów rzędu 180-190 tys.  Wysoka poprzeczka ustawiona kredytobiorcom odbiła się bankom przykrym rykoszetem.

Deweloperzy to ludek świetnie zorientowany i błyskawicznie reagujący na zmiany na rynku nieruchomości. Jeśli przeciętny kredyt udzielany przez banki wynosi ok. 210 tys. zł przy przeciętnie wymaganych środkach własnych w wysokości ok. 20%, to należy odpowiedzieć ofertą mieszkań w cenie ok. 250 - 270 tys. złotych.  Zwróćmy uwagę, że sprzedawca warzyw na straganie ryzykuje środkami rzędu 5 - 10 tys. zł i tyle może stracić w przypadku nietrafienia z sałatą w gusta nabywców. Skromna inwestycja deweloperska to kilka milionów złotych, przeciętna to kilkanaście milionów, więc ryzyko musi być dyskontowane błyskawiczną reakcją na zmiany rynkowe. Nietrafienie z ofertą rynkową skutkuje katastrofalną stratą lub upadłością. Tyle tytułem wstępu. Mamy sytuację, w której potencjalny nabywca motywowany zdolnością kredytową jest gotów nabyć mieszkanie w budynku wielorodzinnym lub segment szeregowca za cenę 250 tys. złotych. Oczywistym jest, że deweloperzy kalkulują inwestycje biorąc pod uwagę wyżej opisane realia rynkowe. Mamy więc wysyp kawalerek, małych mieszkań dwupokojowych w zabudowie śródmiejskiej i klitkowatych szeregowców wśród pól i lasów 30 km od centrów aglomeracyjnych. Naturalnie należy pamiętać, że ceny w aglomeracji warszawskiej (2,8 mln mieszkańców i 3,1 % bezrobotnych) są trzykrotnie wyższe niż np. w  Nowej Soli w woj. lubuskim (60 tys. mieszkańców i 23 % bezrobotnych).

Przykładem dopasowania się deweloperów do sytuacji rynkowej mogą być dwie inwestycje: mikroapartamenty hotelowe we Wrocławiu przy ul. Pasteura (inwestycja zrealizowana w roku 2014) i podobne mikroapartamenty w Poznaniu przy ul. Serafitek (inwestycja rozpoczęta z planowaną realizacją w roku 2016).  Są to budynki w pobliżu uczelni akademickich, nastawione na końcowego odbiorcę w postaci wynajmującego apartament studenta.  Budynki po mniej więcej 100 apartamentów od 12 m² do 25m² przy czym zdecydowana większość do 18 m².

Przeciętna cena brutto to ok. 150 tys. zł. Ponieważ są to apartamenty hotelowe, a nie mieszkalne podatek VAT wynosi 23%, ale  podatek  jest zwracany w przypadku wynajęcia apartamentu. Tym samym cena ulega obniżeniu i wynosi ok. 122 tys. zł. To już duża atrakcja rynkowa. Apartamenty są tak zaprojektowane, że zmieniają w łatwy sposób funkcję noclegową na dzienną i są bardzo przyjazne dla użytkowników. Taki apartament właściciel wynajmuje za ok. 1000 zł miesięcznie od października do czerwca. W okresie letnim apartamenty są wynajmowane w systemie zorganizowanym w ramach hostelu prowadzonego przez zarządcę obiektu. Roczny przychód z najmu to nawet 15 tys. zł. Znakomita stopa zwrotu. Rezultat: inwestycja wrocławska sprzedała się jak za najlepszych czasów -  w początkowym okresie realizacji. Inwestycja poznańska jest w fazie projektowej, ale już wzbudza ogromne zainteresowanie. Inwestor szacuje, że sprzeda wszystkie apartamenty zanim budynek osiągnie stan surowy otwarty.

Jednym słowem rynkiem mieszkaniowym bezapelacyjnie rządzą banki i wszyscy uczestnicy tego rynku równie bezapelacyjnie muszą się podporządkować. Ta teza może być początkiem ponurych wniosków politycznych, ale traktujemy sprawę bardziej lekko i twierdzimy, że dzięki tej sytuacji oferta rynkowa staje się coraz bardziej różnorodna i dostosowana do potrzeb odbiorcy.

Danuta Talarczyk-Scheller